A THM mint összehasonlítási alap

A teljes hiteldíj mutató (THM) az egyetlen mutató, amely az éves kamaton felül az összes járulékos díjat – kezelési díj, folyósítási díj, kötelező biztosítás stb. – is tartalmazza. Két ajánlat összehasonlításakor kizárólag a THM alapján érdemes dönteni, nem a névleges kamat alapján.

Magyarországon a bankoknak jogszabályi kötelezettségük a THM egyértelmű feltüntetése az ajánlatokban. Az MNB honlapján elérhető a piacon lévő ajánlatok összehasonlítója, amely aktuális THM-adatokat tartalmaz.

Fontos: A THM mindig éves szinten értendő, de a teljes visszafizetendő összeg a futamidő függvényében ennél lényegesen magasabb lehet. Érdemes a bank által kiállított, teljes törlesztési tervet is áttekinteni.

Saját erő és LTV-korlát

Az MNB adósságfék-szabályai alapján jelzáloghitel esetén a hitel összege a fedezetül szolgáló ingatlan értékének legfeljebb 80%-át érheti el első lakásvásárlásnál. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan vételárának legalább 20%-át saját forrásból kell biztosítani.

A saját erő aránya befolyásolja a kamatmértéket is: a magasabb saját erő általában kedvezőbb kamatajánlatot tesz lehetővé, mivel a bank kockázata alacsonyabb. Egyes bankok 30–40%-os önrész esetén érezhető kamatkedvezménnyel dolgoznak.

A JTM-szabály és a törlesztési teher

A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályozza, hogy a havi nettó jövedelemhez képest mekkora törlesztési terhet vállalhat fel az adós. Az MNB előírásai szerint a jelzáloghitel-törlesztő és minden egyéb fennálló hiteltörlesztő összege nem haladhatja meg a nettó jövedelem meghatározott arányát.

A JTM-korlát függ a jövedelem nagyságától és a kamatperiódus hosszától: hosszabb kamatperiódus esetén magasabb arány is megengedett, mivel a törlesztő kiszámíthatóbb.

Futamidő és a visszafizetendő összeg viszonya

Hosszabb futamidő alacsonyabb havi törlesztőt jelent, de a teljes visszafizetendő összeg magasabb lesz. Rövidebb futamidőnél fordított a helyzet: nagyobb havi kötelezettség, de összességében kevesebb kamat kerül kifizetésre.

Például egy azonos összegű és kamatú hitel esetén a 20 éves futamidő havi törlesztője kb. 30–40%-kal alacsonyabb, mint a 10 éves változaté, de a teljes visszafizetett összeg közel kétszer akkora lehet. Ezért a futamidő megválasztásakor a havi teherviselési képességet és a hosszú távú célokat egyaránt figyelembe kell venni.

Szempont Rövidebb futamidő Hosszabb futamidő
Havi törlesztő Magasabb Alacsonyabb
Teljes visszafizetendő Alacsonyabb Magasabb
Rugalmasság Kevesebb mozgástér Több havi mozgástér
Kamatváltozás kockázata Rövidebb kitettség Hosszabb kitettség

Az ingatlan értékbecslése

A bank által kirendelt értékbecslő határozza meg az ingatlan forgalmi értékét, amelyhez képest a maximális hitelösszeg számítódik. Az értékbecslői vélemény eltérhet a vételártól – különösen olyan esetekben, ahol a vételár a piaci értéknél magasabb vagy alacsonyabb.

Ha az értékbecslés alacsonyabb, mint a vételár, a finanszírozható összeg az értékbecslési ár 80%-ára csökken, nem a vételáréra. Ezt a különbözetet saját forrásból kell pótolni.

Induló és járulékos költségek

A jelzáloghitel felvételéhez kapcsolódó egyszeri és folyamatos költségek csökkenthetik egy ajánlat tényleges előnyét. Az induló költségek közé tartoznak:

  • Értékbecslési díj (bankonként változó)
  • Közjegyzői díj (a jelzálogjog bejegyzéséhez)
  • Földhivatali eljárási díj
  • Folyósítási jutalék (egyes bankoknál)
  • Kötelező vagyon- és életbiztosítás díja

Egyes bankok akciós időszakokban elengednek néhány induló díjat. Ezeket az ajánlat THM-értéke nem feltétlenül tükrözi teljes mértékben, ezért mindig kérjük el a részletes költséglistát.

Összegzés

A jelzáloghitel megválasztásakor érdemes több bankot megkeresni, és az ajánlatokat a THM alapján összehasonlítani. A saját erő arányának, a futamidőnek, a kamatperiódusnak és az induló költségeknek az együttes mérlegelése adja a legpontosabb képet egy ajánlat valódi terhéről.

A döntés előtt ajánlott a Magyar Nemzeti Bank adósságfék-szabályait és a Bankmonitor.hu összehasonlítóit is felkeresni.