Az előtörlesztés alapelvei
Jelzáloghitel-törlesztés esetén az első időszakban a havi részlet nagyobb hányada kamat, kisebb hányada tőke. Ez a jellegzetes annuitásos törlesztési struktúra következménye. Az előtörlesztés ezért a futamidő elején arányosan nagyobb hasznot hoz, mivel ekkor még magas a fennálló tőketartozás, amelyre a kamat számítódik.
Az előtörlesztés hatása kétféle lehet:
- Futamidő-csökkentés: A havi törlesztő marad ugyanakkora, de a hitel hamarabb zárul le.
- Törlesztő-csökkentés: A futamidő változatlan marad, de a havi kötelezettség csökken.
A két lehetőség közötti választást mindig az egyéni pénzügyi helyzet alapján célszerű megítélni.
Megjegyzés: Magyarországon az előtörlesztés díjköteles lehet. A hitelszerződés tartalmazza, hogy az előtörlesztés melyik esetben ingyenes (pl. CSOK-forrásból) és mikor von maga után díjat.
Előtörlesztési díj és kivételek
A bankoknak jogszabályi keret ad lehetőséget arra, hogy előtörlesztési díjat számítsanak fel. A díj mértéke jellemzően az előtörlesztett összeg 1–2%-a, de a konkrét feltételek hitelszerződésenként eltérnek. Egyes esetekben az előtörlesztés díjmentes:
- Ha az előtörlesztett összeg forrása állami támogatás (pl. CSOK, Babaváró)
- Ha az előtörlesztés életbiztosítási kifizetésből vagy kártérítésből ered
- Ha a szerződés tartalmaz ingyenes előtörlesztési opciót meghatározott összeghatárig
Az előtörlesztés tervezésekor mindig kérje meg a banktól az aktuális előtörlesztési kimutatást, amelyből kiderül, mekkora az előtörlesztési díj és mennyi a fennálló tőketartozás.
Rendszeres részleges előtörlesztés
Ha minden évben – akár kisebb összegű – előtörlesztésre kerül sor, a kumulált hatás jelentős lehet. A legegyszerűbb számítási módszer: annak meghatározása, hogy a pluszösszeg egyszeri befektetéseként mekkora „kamatmegtakarítást" hoz a hátralévő futamidő végéig.
Például ha a fennálló hitelállomány kamata magasabb, mint egy megfelelő kockázatú alternatív befektetés hozama, az előtörlesztés pénzügyileg általában kedvezőbb.
Refinanszírozás mint törlesztési stratégia
Ha a piaci kamatok érezhetően csökkentek a szerződéskötés óta, érdemes megfontolni a hitel refinanszírozását. Ez azt jelenti, hogy az aktuális hitelt egy alacsonyabb kamatú, új hitellel váltják ki. A refinanszírozás is egyfajta stratégia a teljes visszafizetendő összeg csökkentésére.
A refinanszírozásnál figyelembe kell venni:
- Az előtörlesztési díjat a meglévő hitelnél
- Az új hitel induló költségeit (értékbecslés, közjegyző, folyósítási díj)
- Az új kamat és a jelenlegi kamat különbségét
- A hátralévő futamidőt – rövid hátralévő futamidőnél a refinanszírozás ritkán térül meg
| Stratégia | Előny | Megfontolás |
|---|---|---|
| Rendszeres előtörlesztés | Kamatmegtakarítás, rövidebb futamidő | Előtörlesztési díj ellenőrzése szükséges |
| Futamidő-csökkentés | Hamarabb tehermentesít | Havi kötelezettség nem csökken |
| Törlesztő-csökkentés | Kisebb havi teher | Magasabb teljes visszafizetendő |
| Refinanszírozás | Alacsonyabb kamat esetén megtakarítás | Induló költségek megtérülési ideje |
Egyéb tudnivalók
Az MNB honlapján közzétett fogyasztóvédelmi tájékoztatók részletesen ismertetik az előtörlesztési jogokat és az ehhez kapcsolódó szabályozást. A szerződésben foglalt feltételeken túl a Polgári Törvénykönyv és a hitelintézeti törvény szabályai is meghatározók.
Érdemes a hitelszerződés megkötésekor kifejezetten tárgyalni az előtörlesztési feltételekről, és ha lehetséges, kedvezőbb kikötéseket kérni, különösen ha a vásárló nagyobb összegű megtakarítással rendelkezik.